界面新闻记者 |
5月28日，上海楼市有两件大事，重磅利好政策新“沪九条”开始执行，以及年内第二批次土拍开拍。
这是集中供地以来上海出让土地最少的一批次，只有4幅地块被摆上拍卖桌，分别位于浦东新区、杨浦区、闵行区和松江区，总出让面积15.49万平方米，总建筑面积24.27万平方米，起拍总价为94亿元。
28日上午，浦东新区、杨浦区和松江区地块完成出让。其中，浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块将采用招挂复合方式出让，也是本次最热门地块，共有8位竞买人，分别是招商蛇口、保利&上海建工、中海、中铁置业、象屿、上海城建、绿城、北京城建。
出让信息显示，该地块出让面积12482.25平方米，容积率2，建筑面积24964.5平方米，起拍价12.037亿元，起始楼面价48220元/平方米，最高限价13.24亿元，上限楼面价53042元/平方米，房地联动价10万元/平方米，装修标准（集采价）3000元/平方米。
从地理位置来看，浦东新区上钢街道地块东至37-8地块，西至37-2地块，南至37-3地块，北至37-1、37-13A和37-13B地块，位于浦东世博板块，紧邻世博文化公园。地块南侧紧邻地铁7号线和13号线换乘站长清路站，北侧400米为13号线和19号线（在建）换乘站世博大道站，交通较为便捷。
今日上午十点，上钢街道地块开拍。现场经历18轮竞价后就触达限价，进入竞报高品质建设阶段，8位竞买人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，将进行公租房比例竞报，最终8位竞买人均接受7%公租房比例上限指标，全部参与摇号环节。
“8选1”的概率，中铁置业成为那个幸运儿，以13.42亿元摇号竞得该地块，楼面价53042元/平方米，溢价10%。
杨浦区长海社区016-02地块（长海街道337街坊）有3位竞买人，分别是保利、大悦城、北京城建。现场仅经历一轮报价，由北京城建拿下地块，成交价4.98亿元，楼面价58404元/平方米，溢价3.11%。
该地块性质亦为住宅，出让面积5684.51平方米，容积率1.5，起始价4.83亿元，最高限价5.313亿元，房地联动价107000元/平方米，装修标准4000元/平方米。
地块东至规划路，西至市光路，南至民壮路，北至016-03地块，毗邻五角场、新江湾城，距离地铁10号线三门路站1公里左右。周边有上体附中附属小学、同济第二初级中学、兰生复旦中学等教育资源，生活配套相对成熟。
值得一提的是，今年3月14日，越秀地产以7.5亿元摇号竞得周边1宗商住地，成交楼面价43941元/平方米，溢价率9.58%，房地联动价92000元/平方米。
松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块仅有一位竞买人，为国贸&松江交投，因此以底价完成出让，成交价26.98亿元，楼面价28000元/平方米。
下午两点，该批次最贵地块闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块开拍。
闵行地块的拍卖一如既往热闹。此次共迎来4位竞买人，分别是中海、金茂&首开&北京城建、安高&安联、绿城，地块的起始总价为49.67亿元，最高限价54.64亿元，楼板价44007元/平方米。
地块开启竞拍后，4位竞买人各不相让，现场经历了长达45轮竞价触及上限价，进入竞报高品质建设阶段。紧接着，绿城、金茂&首开&北京城建中途退出，只有中海、安高&安联接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，进入公租房比例竞报。
中海、安高&安联两位竞买人均不接受5.5%公租房比例竞报，直接进入摇号环节。最终，安徽国企安高&安联以54.635亿元摇中该地块，溢价10%，楼面价48407元/平方米。
公开信息显示，本次出让的闵行区梅陇社区地块出让面积5.64万平方米，容积率2，建筑面积11.28万平方米。根据规划，限高50米，住宅层数不得低于8层，住宅套数下限 918，为100%全装修，中小套50%以上。
该地块南侧500米为地铁15号线景西路站，周边有春申景城幼儿园、闵行区实验小学、莘松中学、上海第二中学等教育资源，此外商业配套、医疗配套等都较完善。去年4月份，万科联合中铁建也在该板块拿下一宗地，成交价75.49亿元，溢价率8.98%，也即今日的万科朗拾花语项目。
截至目前，上海今日出让的4宗地全部完成出让，4块地总揽金总计约99.84亿元，中铁置业、国贸&松江交投、安高&安联、北京城建为本次大赢家。
整体而言，本批次土地出让的报名房企总数、最热门地块参拍家数、平均报名家数都处于低位，土拍热度今年前两次以及去年均有所下降，可以说房企对投资拿地更加审慎了。
平淡中也有亮点。本批次土拍不少昔日的“常客”缺席，比如建发、华润、越秀、中铁建、华发、万科、大华、龙湖等房企，但外来房企北京城建首次入沪便报名了3块地，表现出看好上海且进军上海的决心。
根据中指研究院数据，今年1-4月，北京城建在北京的销售金额为82.2亿元，排行第三，仅次于中海地产和华润置地；销售面积为16.7亿元，位于第四名，仅次于华润、首开和中海。当在本地市场能够保持稳定发挥时，有一定实力的北京城建也有开拓的必要，选择上海无疑是相对安全的做法。
此外，来自安徽的国企安高&安联近三年深耕上海的决心也十分坚定，几乎每次都会报名一块或两块最热门的地块，所以拿到地的频次并不算多。这一次，闵行梅陇地块“2选1”的概率，安高&安联幸运摇中。
投拓人士难掩拿到地块的喜悦，“终于来了，终于有事情忙了。”该投拓人士告诉界面新闻，该地块的拿地金额是安联和安高各承担一半，力争今年入市。
土拍降温，也为一些想要积极布局上海的房企带来机会，比如国贸地产等。
好地研究院方晓泉认为，当前房企投资积极性弱，与市场直接相关。今年前4月，上海新房销售额仅为去年同期72%，头部房企如招商、华发、象屿、越秀、建发等销售额同比也大幅降低。
另外，房企资金回笼缓慢也受影响，去年以来拿的地销售情况远不达预期，资金回笼受阻，必然直接影响拿地积极性。
还有未来资金腾挪的考量。上海市中心旧改地块今年会大量供应，有市中心豪宅热销的信心加持，头部房企均不想错过，这些旧改地块普遍总价高，需要房企较早准备资金。
