界面新闻记者 |
新政又续新政，北京楼市又升温了。
6月26日，北京终于跟进了央行等部门联合推出的“517新政”，至此，四大一线城市全部跟进这一救市政策。北京“626新政”从首付款比例、商贷利率下限、多子女购房认定、鼓励购买绿色建筑、 组织开展住房“以旧换新”活动等五大方面进行了调整，基本与上海看齐。这是从2023年9月开始至今的8个月时间里，北京第9次发布楼市宽松政策。
受这一政策的影响，北京楼市升温，为6月份的北京楼市收了一个不错的结尾。但需要注意的是，目前楼市“以价换量”的基本面尚未改变，未来依旧需要新的政策提振市场。
政策效果立竿见影，二手房网签面积创新高
北京“626新政”的效果，在6月的最后4天里体现明显。
中原地产研究院发布的数据显示，新政发布当周（6月24日-6月30日），北京二手房网签面积环比大涨40%，创2023年4月以来的新高，不过这其中也可能存在新政之后撤销网签重签的情况。价格指数的变化不大，上升1个百分点。
中原地产首席分析师张大伟表示，29日和30日周末两天北京二手房实际成交分别在900多套和1100多套，市场再次回到周末两天2000多套的成交量，代表了“626新政”的影响。
北京链家研究院分析师冷会也表示，“626政策”出台后市场热度较前期有所上升，周末成交量明显增长。网签方面，本周末恰逢月底和季度末，叠加政策影响，集中网签现象较为明显，因此网签量远高于正常周末水平。
北京链家数据显示，"626"政策出台以来（6月27日-6月30日）北京链家二手住房签约量较政策出台前（6月20日-6月23日）增长12.2%，新增客源量增长11%。 从各城区情况看，西城、海淀、亦庄经济技术开发区、朝阳、昌平等产业和人口相对密集的区域由于需求基础较好，成交量增长较为明显。“这说明该政策对存量购房需求的决策和潜在购房需求的释放都有积极作用。”冷会说。
对此，某房产中介的工作人员表示，新政出来之后，带看量确实有提升，而且周末两天签约中心的人也比往常更加热闹。“我们平时周末可能只有一两组带看，但这个周末增加了一两组。”该中介表示，他所带看的增幅不是最明显的，其他中介或者门店的带看量可能更高，具体要看房源的区位。
一些业主也重拾楼市信心。有中介反馈称，新政之后业主对已经谈好的价格反悔了，要加价才能出售。不过也有中介表示，之前已经对政策有预期，很多业主的心态比较平稳，新政之后依然维持此前的价格预期，虽然没有涨价，但短时间内也不愿意再降价。
新房市场也受到激励。在部分各项条件都还不错的楼盘销售中心，周末两天也进入到了忙碌的节奏，一些楼盘的销售人员甚至没有时间吃饭。界面新闻也了解到，北京“626新政”利好楼市，因此在该政策出来的第一时间，中介们便忙着将这一消息告知潜在客户，并邀请他们前去看房。
中指研究院的数据显示，北京6月新建商品住宅成交3870套，成交面积47.99万㎡；其中上周(6月24日--6月30日)新建商品住宅成交套数1665套，成交面积22.27万㎡。新政发布之后的6月27日--6月30日新建商品住宅成交套数1224套，成交面积16.39万㎡。从成交面积来看，“626新政”之后的4天内，成交面积便达到6月整体成交面积的34%。
6月二手住宅网签量逼近1.5万套，超过小阳春
虽然北京的“626新政”落地较晚，但4月30日北京允许符合条件的居民加购一套五环外房产的政策对市场产生着持续影响，6月份的北京楼市整体表现不错。
北京市住建委官网数据显示，2024年6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。这样的数据表现甚至超过了2024年3月的小阳春。“这是多年来第一次出现，3月小高峰5月、6月成交比4月持续上涨。”张大伟说。
他进一步表示，从成交来看，整个6月二手房实际成交了1.7万套左右，预计7月二手房成交量有望继续在1.4万套左右。
对于此种情况，张大伟认为，虽然北京一直到6月26日才落地“517新政”，但对于首付和利率的降低市场已经有预期，这种情况下，5月下半月开始，成交量一直稳定上行，维持在高位。
价格方面，根据麦田数据监测显示，6月份全市（麦田覆盖楼盘）成交均价和上月相比下降1.4%，二手房价格继续下行。6月份二手房议价空间和5月相比，扩大0.2个百分点，议价空间仍处于历史高位。虽然6月份成交量回升明显，但当前市场仍呈现出明显的以价换量的特征。
麦田房产方面表示，从供给量来看，近期北京二手房成交量增加，房源去化加快，二手房挂牌总量持续下降，部分业主预期有所提升。但市场整体挂牌量仍然处于高位，尤其是刚需房源去化压力仍大。
新房市场的表现不及二手房。界面新闻了解到，今年6月北京新房市场出现了大规模折扣房、特价房，尤其在冲击年中业绩的情况下，打折促销的趋势愈发明显。张大伟表示，新盘特价房从南四环全面蔓延，单价下降超过万元，价格变动才换来了成交量。
市场仍需新一轮政策刺激
从当前的市场表来看，新政的确在短时间内便调动了大家的置业热情，但目前影响有限，预计未来一个多月内将有更明显的体现。
中指研究院分析师孟新增表示，“626新政”刚推出几天的时间，市场影响还没有充分体现出来，预计7月或者后面几个月，北京的市场情况才会更清楚，预计二手房比新房市场的表现要好。
张大伟同样看好北京的二手房市场。他表示，二手房以价换量已经有见底的迹象，新房的折扣价还没有换来量，依然存在价格战，目前市场上的新房价格打7折已经成为标配。
北京从去年下半年开始持续出台提振楼市的政策，”首付比例已经从原来的最低30%下降至20%，商代利率也从高位下降至最低3.5%（五年期以上），公积金的贷款额度从原来的120万元的上限提升至160万元，公积金的贷款利率也下降至2.85%（五年期以上）。此外，在限购松绑方面，去年北京市实行“认房不认贷”的政策，最大可能提高居民在京置业的机会。今年以来，北京陆续针对离婚人士、五环外地区等采取了限购松绑的政策。
政策一出，市场立即升温，这已经成为当下楼市的显著特点。在张大伟看来，包括上海等城市目前主流依然是存量需求加杠杆，还没有全面解除限购，因此市场走势依然是政策出台热一段，市场消化后再等政策。
中指研究院的分析则认为，整体来看，“517新政”一揽子房地产政策的落地，对市场信心有较好的提振作用，短期核心一二线城市活跃度有望持续一段时间，对全国市场带来一定支撑，但市场修复节奏整体仍依赖于居民收入预期的改善，全国新房市场短期或仍处于筑底阶段。
在去库存方面，各地或加快地方国企收储未售新房、收购存量土地等政策细化落实，帮助房企加快回收资金，助力行业风险化解。预计随着供需两侧同时优化，房地产市场加快企稳恢复，房企销售将有所改善。
