超甲级写字楼“不吃香”了？北三县与天津成制造业新宠

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　　华夏时报记者  李凯旋  北京报道

　　北京CBD   李凯旋/摄

　　很长一段时间以来，北京的写字楼都处于空置率上涨、价格下跌的状态。一方面，企业减少租赁面积、缩减成本，导致写字楼市场需求不足，业主陷入“价格战”。另一方面，北京写字楼市场不断有新项目入市，间接推升了空置率。《华夏时报》记者注意到，2024年，北京写字楼市场供应的扩充步伐明显放缓，供应量同比下降74%。

　　不过，北京商业地产的“价格战”已经从写字楼市场蔓延至仓储物流市场。机构发布的数据显示，截至2024年末，北京写字楼空置率仍在21%的高位，且超甲级写字楼空置率持续走高，租金跌幅也高于市场平均值。而天津、北三县则与北京仓储物流市场抢夺需求，使得北京仓储物流市场年内净吸纳量首次出现负值。

　　写字楼新增供应明显减少

　　世邦魏理仕发布的数据显示，2024年，北京新增写字楼供应总量仅为19.2万平米，同比降幅达到74%。值得关注的是，搬迁需求仍是北京写字楼市场的主要需求。2024年，北京全年写字楼新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易则是持续增加，占全面新租面积的80%，占比再次突破历史纪录。

　　同时，得益于国有以及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，2024年，北京写字楼净吸纳量达到34万平米，带动空置率在年末同比下降0.7个百分点至21.0%。值得关注的是，在此轮行情中，超甲级写字楼的表现可以说是“垫底”。

　　根据世邦魏理仕发布的数据，2024年，甲级写字楼市场贡献净吸纳总量的81%，新兴区域、中关村、望京等科技中心去化表现位居前列。但CBD、金融街、燕莎、王府井等区域则因部分金融、科技医药企业整合至自用楼宇或者缩减面积，空置率持续走高。

　　租金方面，北京写字楼延续以价换量的局面，且租金降幅进一步扩大。数据显示，2024年年末，全市平均租金为256.6元/平米/月，年度累计跌幅达到10.7%。而超甲级写字楼租金降幅最为明显，金融街、王府井、CBD等区域租金全年跌幅高于市场平均。

　　“2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计24万平米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。在复杂多变的环境下，租户的房地产策略目标更融合、多元，业主针对不同的需求创新解决方案则有助于增加租户粘性。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部办公楼、租户负责人袁慧对《华夏时报》记者表示。

　　仓储物流市场全年净吸纳量首次出现负值

　　《华夏时报》记者注意到，商业地产市场的表现几乎联动，租赁需求下滑也出现在了仓储物流市场。世邦魏理仕发布的数据显示，2024年，北京仓储物流项目全年合计放量33.2万平米。但是，因高新电子及医药类企业回流至自用园区导致制造业需求有所下滑，全年净吸纳量历史首次出现负值，为-9.3万平米。

　　截至2024年年末，北京仓储物流市场空置率稳定在24.4%的历史高位，平均租金则是连续两年下跌至50.8元/平米/月，年内跌幅同比达到9.2%。值得关注的是，北三县、天津等市场开始与北京抢夺需求，价格战已然打响。

　　数据显示，廊坊持续发力“以价换量”，全年净吸纳量攀升至历史高点，为85.5万平米。截至2024年年末空置率更是同比下降了12.1个百分点，达到近三年半以来的最低水平。天津仓储物流市场2024年净吸纳量则是达到71.7万平米，创下历史记录，同比增幅为125%。同时，天津空置率全年稳步下行，同比下降5.1个百分点至28.2%。

　　值得一提的是，2025年，北京仓储物流市场还将迎来新增供应潮，预计将有超过150万平米的新增高标仓储设施在非核心市场交付，绝大部分将落地平谷马坊区域。近期，北京发布了有效降低全社会物流成本实施方案的文件。文件指出，为持续优化运输结构，完善基础设施，推动现代物流高质量发展，将加快推进四大物流基地转型升级，探索“产业集群+物流园区”协同发展新模式。

　　世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示，上述新措施将有利于引导仓储需求提质升级并加速高标仓的去化，缓解未来长期的市场压力。

　　大宗交易火热

　　商业地产市场表现的走弱的另一面则是北京大宗交易的火热。尽管市场表现不佳，但越来越多的优质资产涌入市场，以及买卖双方价格预期进一步收窄，使得各板块的资本化率持续走高，对交易达成起到了明显的促进作用。

　　2024年四季度，北京一栋位于西城的办公楼成交，总价达到28亿元。全年来看，北京大宗交易自用买家交易金额占比同比下滑，而机构投资者占比则由此前的24%上升至51%。除了物业投资之外，购置办公自用、股权增持等也是机构投资者重要的交易方式。

　　世邦魏理仕发布的数据显示，2024年，北京大宗交易共有46笔，总金额为372.6亿元，同比增长12%。世邦魏理仕方面表示，2024年北京大宗交易同比稳步增长，使得市场对北京优质资产的流动性有更多期待，尤其是零售物业、工业物流、保障租赁住房、养老公寓等可以通过公募REITs退出的底层资产。

　　“2024年，北京市政府发布了多项城市更新政策，对土地使用权延期、工业用地增容等活动的价款补缴要求有了更清晰的界定，这将有望推动2025年核心型、增值型投资需求。”世邦魏理仕华北区投资及市场部负责人李浩（金麒麟分析师）对《华夏时报》记者表示。