界面新闻记者 |
“沪九条”之后，上海再落地取消土拍限价政策。
6月7日下午，上海市土地交易市场发布了今年第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。
具体来看，本次起始价最高的地块为宝山区顾村大型居住社区地块，约为31.12亿元，土地总面积66925.78平方米，土地用途为：居住用地、街巷、商业用地。起始价最低的是奉贤区奉贤新城12单元地块，土地总面积58370.06平方米，起始价约15.87亿元。
除此之外，杨浦区长白社区地块的出让面积为13798.77平方米，起始价19.04亿元；杨浦区平凉社区地块出让面积为13833.5平方米，起始价约18.17亿元。
本批次商品住房用地出让，是上海市“沪九条”出台后的首批土地出让。现场交易会将于2024年7月9日开始举行，具体交易时间以2024年7月8日发布的《现场交易活动的通知》为准。
不同于此前土地出让，第三批土拍不再设最高限价和10%的溢价限制。
文件显示，自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。
同时，按照推一批次备二批次的安排，前期加强对各出让地块的具体出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演，强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。
在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
据了解，为响应人民群众对优质住房的新期待，上海市级部门在出让条件确定阶段，通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质。
据上海市规划资源局资源利用处相关负责人介绍，上海高度重视做好住宅用地供应工作，充分发挥城市总体规划统领作用，主动适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹新增住宅用地供应和存量用地盘活利用，充分保障住房建设需求。
易居研究院研究总监严跃进指出，2021年4月30日，上海将竞价规则做了重大调整，在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。
“此次上海对于溢价率的上限的约束取消，客观上就是对过去政策的调整优化，即对过热时期过严政策进行优化调整。同时这也深入对此前沪九条政策的土地管理政策进行了细化和落实。”严跃进分析。
在其看来，之前上海对于一些房价地价联动制度也有微调，包括一些豪宅的备案价也进行上浮。北京近期也出台了溢价率分段指导价政策，对于溢价率的上限也从10%上调到20%，这都体现一线城市近期土地政策调整是同步的，方向高度一致。
另外，上海土地市场支持政策出台，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等有积极的作用。
业内人士指出，取消土拍限价，恢复价高者得，对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。不过有民营房企投拓人士表示，现在还能参与拍地的企业都具备实力，未来就是比谁更胆大了。
一名地方国企开发商投拓人士向界面新闻表示，此次政策与大多数城市的土拍规则基本一样，只是上海对房企综合能力要求更高。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，本次取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。
此外，取消底价上限也降使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以可以获得利润。
据中指研究院统计，截至今日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，宁波为30%）
从此前18个城市取消限价后的土拍市场来看，仅个别优质地块升温，市场仍然分化明显。
热点城市尤其是一二线城市中人口流入较大城市的优质地块会吸引更多企业关注，价格有望上行；市场需求偏弱的地方尤其是市场已经较为饱和的城市，土地市场仍将延续低温走势。
