“无偿收回”变“补偿回收” 闲置土地处置迎新变局

　　21世纪经济报道 见习记者郭聪聪 北京报道

　　由于市场变化、政策调整、企业决策等多种原因，多宗建设用地正在面临闲置，部分土地甚至闲置超过十年之久。

　　对于闲置土地的处置一直备受行业关注。随着今年一系列关于闲置土地妥善处置文件的出台，显示了政府对闲置土地的态度发生了显著转变：政府更倾向于采取补偿回收、收购等灵活方式，妥善处置闲置存量土地，旨在帮助企业纾困解难。

　　曾有6宗闲置土地被无偿回收

　　此前，中诚信托“丢失”信托产品抵押物一事受到行业广泛关注。

　　据悉，中诚信托发布的“新能源3号”C类产品抵押物为某地产集团持有的天津和郑州的多块住宅用地，当信托产品发生延期兑付后，投资者发现，抵押物中有6宗土地因为超出约定开发日期满2年，被认定为“闲置土地”，而被政府无偿收回。

　　所谓“闲置土地”是指，使用权人超过动工开发日期满一年未动工，或已动工开发但开发面积不足三分之一或者已投资额不足25%的中止开发建设满一年的国有建设用地。具体来说，因未按照约定期限、约定进度进行开发的土地将被判定为“闲置土地”。

　　“政府收回闲置土地的使用权是有法可依的。”南方财经法律研究院学术委员会主任兼首席研究员卜祥瑞这样告诉记者：“《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，未动工开发满一年的，开发商应缴纳出让价款20%土地闲置费；未动工开发满两年的，由政府无偿收回，已缴纳的土地出让金也不予退回。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

　　在实际操作中，政府对于闲置土地的监测和管理也是相当严格的。就有华北地区某房地产开发公司从业人员曾向记者透露，“国土资源主管部门会定期查验出售土地是否闲置，利用无人机摄像或卫星绘图等无人化科技手段，查验起来十分快捷。”该从业人士又提到，“事实上以往闲置土地被政府无偿回收的情形并不多见，该制度主要目的是为督促开发商按时开发，避免出现捂盘惜售的情况。”

　　闲置土地正逐步被补偿回收

　　然而，相关部门对于闲置土地处置的方式，正在悄然发生变化。

　　近期怡球金属资源再生（中国）股份有限公司（下称“怡球资源”）就有一宗未开发的工业建设用地，闲置14年被政府补偿回收。相关部门在送达《告知书》与《补偿决定》后，以“退还公司为领取该土地使用权证支付的费用”为条件，完成了土地的回收工作。

　　据本报记者通过梳理多份公告，了解了事情的前后脉络。原来这宗使用年限50年的工业建设用地，怡球资源与太仓市国土资源局于2010年签订《国有建设用地使用权出让合同》而获取的，该宗土地面积约为14万平方米（约209亩），出让金约3500万元，税费108万元，至今已有14年，但因“地块不能实现项目建设”而一直闲置未开发。

　　今年8月，太仓港经济技术开发区管理委员会向怡球资源邮寄《告知书》，告知书核心内容为，目前港区有招商项目需使用上述土地，要求公司于2024年9月9日前将上述宗地的土地使用权证交付给港区管委会。

　　12月，怡球资源发布进展公告，表示再次收到太仓市自然资源和规划局的《拟收回国有建设用地使用权告知书》以及太仓港经济技术开发区管理委员会的《补偿决定》。

　　《补偿决定》表示，管委会将向有关职权部门申请收回该国有建设用地使用权并注销对应的土地使用权登记。涉及收回土地的经济补偿，管委会将在土地使用权证注销后按照协议相关条款退还公司为领取该土地使用权证支付的费用，但不包括契税、登记发证费、公证费及管委会向太仓市级以上部门缴纳的各项税费。

　　据本报记者梳理发现，除怡球资源之外，已有多宗建设用地被补偿回收。

　　今年6月，安徽谯城经济开发区回收了一宗19.79亩的工业用地，使用权人为安徽省煜欣新材料科技有限公司。由于企业所属行业为化工业，该宗地所在区域未批准为化工园区，不能满足生产要求，无法开工建设，造成土地闲置近1年。当地政府在与企业协商后，回购了土地，返还已缴纳的出让金222万元，不计利息。

　　自然资源部重启土储专项债，回收购闲置土地

　　闲置土地处置方式的变革，根源在于政策的深刻调整。随着一系列针对闲置土地妥善处置政策的出台，相关部门不再一味坚持“无偿回收”的单一方式，而是转变为“酌情采取补偿回收、收购等多种手段，妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以切实帮助企业解决困难”。

　　今年6月，自然资源部会同国家发展改革委出台了妥善处置闲置存量土地若干政策措施，包括帮助企业盘活存量土地资产、鼓励并购转让、支持地方政府收地等。9月召开的中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。

　　11月，自然资源部在历经五年的间隔后，再度重启土地储备专项债券，旨在有力支撑闲置土地的回收与购置工作。该部特此颁布了《关于运用地方政府专项债券资金推进存量闲置土地收回收购的通知》，将土储专项债用于支持收购闲置土地，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。

　　在政策的推动下，已有多地落实了相应的政策措施。如河南省宝丰县就于12月发布了公开征集收回收购存量闲置土地的公告，明确了申报条件、申报时间、申报方式以及收地价格的确定方式等具体事项。

　　同样的，郑州航空港经济综合实验区自然资源和规划局也于近日公开发布了关于征集收回收购国有建设用地的公告。该公告主要针对企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地以及因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地等。

　　闲置地块既占据着宝贵的土地资源，又未能发挥其应有的经济价值。闲置土地被收回收购，既可以有效避免社会资源的浪费，助力相关企业缓解资金压力、改善土储结构等。